Bu belge, tarafların hak ve sorumluluklarını belirler ve olası anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur. Ancak kira sözleşmesi yaparken bazı doğru sanılan yanlışlar kiracıların mağdur olmasına neden olabilir.
İşte kira sözleşmesine dair bilinmesi gereken bazı noktalar:
Sözleşme süresi bitince tahliye edilebilir miyim?
Hayır, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ev sahibi, sözleşmenin süresinin sona erdiğini iddia ederek kiracıyı tahliye edemez. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347’nci maddesine göre, kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılır. Bu durumda ev sahibi, sözleşmenin süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi feshedemez, bu hak sadece kiracıya tanınmıştır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?
Evet, ev sahibinin kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açması mümkündür. Ancak bunun için kiracıya önceden ihtarname yollaması zorunlu değildir. Eğer taraflar arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtar şartı konulmuşsa, ev sahibinin bu şartı yerine getirmesi gerekir. Ayrıca ihtiyaç nedeninin gerçek ve ciddi olması, başka bir yerde uygun konut bulunmaması ve tahliye talebinin makul bir süre içinde yapılması da gereklidir.
Belirli süreli sözleşme belirsiz süreliye dönüşür mü?
Hayır, belirli süreli olarak yapılan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, sözleşme bitiminde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez. TBK’nın 327’nci maddesinde yer alan hüküm genel hüküm olup, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde TBK’nın 347’nci maddesi uyarınca aynı şartlarla bir yıl uzar. Bu uzama, sözleşmenin türünü değiştirmez, yani belirli süreli sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmez.
Kira belirleme davası açılabilir mi?
Evet, ancak sadece konutlar ve çatılı iş yerleri için kira belirleme davası açılabilir. Örneğin; çay bahçesi, açık otopark gibi taşınmazlar için kira belirleme davası açılamaz. Ama kahvehane, kapalı otopark gibi yerler için açılabilir. Kira belirleme davası açmak için kiracının veya ev sahibinin kira bedelinin piyasa rayicinden çok farklı olduğunu iddia etmesi ve bunu delilleriyle kanıtlaması gerekir.
Boş imzalı tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Evet, ev sahibinin kiracıya boş olarak imzalattığı tahliye taahhütnamesi, Yargıtay yerleşik uygulamalarına göre açık imza olarak kabul edilir ve hukuken sonuç doğurur. Bu konuda daha önce Yargıtay daireleri farklı kararlar verse de güncel uygulama bu yöndedir. Ancak boş imzalı tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için, kira sözleşmesinin süresinin dolması veya feshedilmesi gibi bir sebebin bulunması gerekir.
Kira sözleşmesindeki zam oranı bağlayıcı mıdır?
Hayır, kira sözleşmesindeki zam oranı, tarafların sözleşme özgürlüğü nedeniyle hukuken bağlayıcı değildir. TBK’nın 344’üncü maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Yani, sözleşmedeki oran ne kadar olursa olsun, zam oranı son 12 aylık TÜFE’yi aşamaz. Ancak 2 Temmuz 2024’e kadar konutlarda TÜFE %25’in üstünde bile olsa geçerli zam oranı %25’tir.
Güncel arabuluculuk süreçleri nasıl olacak henüz bilinmiyor. Bu konuda Adalet Bakanı Tunç iki tarafın da mutabık kalması halinde arabuluculuk anlaşmasında yüzde 25 sınırının aşılabileceğini söylemişti.
Yeni sahip kira sözleşmesinin tarafı olur
YANLIŞ: Yeni sahip, aldığı taşınmazda bulunan kiracı ile yeni bir sözleşme yapar.
DOĞRU: Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310’uncu maddesine göre, kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni sahip kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşme yeni sahip ve kiracı arasında aynı şartlarla sürer.
Kiraya veren eksik alınan kira bedellerini geri isteyebilir
YANLIŞ: Kiracıdan eksik alınan kira bedelleri, kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt koymadan kabul edilmişse, kiraya veren bunları kiracıya geri isteyemez.
DOĞRU: Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatlarına göre, kiracının sözleşmede belirlenen artış oranını uygulamadan kira bedelini artışsız bir şekilde kiraya verenin banka hesabına yatırması ve bu tutarların kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt belirtmeden tahsil edilmiş olması, kiraya verenin artıştan feragat ettiği ve bu şekilde taraflar arasında zımnen bir mutabakat sağlandığı şeklinde yorumlanamaz. Kiraya veren eksik alınan kira bedellerini geri isteyebilir.
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir
YANLIŞ: Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekir.
DOĞRU: Kira sözleşmesinin şekli için genel olarak bir şart yoktur. Kira sözleşmesinin hukuki olarak geçerli olması için TBK’nın 299’uncu maddesinde yer alan “kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanım ile birlikte ondan faydalanmayı kiracıya bırakması ve kiracının da bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemesi” şartları gerçekleştirildiğinde oluşur. Yazılı kira sözleşmesi hukuki anlaşmazlıkların ispatında önemlidir.
Kiracı başkasına izinsiz alt kiralama yapamaz
YANLIŞ: Kiracı, kiraladığı taşınmazda bulunmadığı zamanlarda taşınmazın kullanılmasına başkasına izin verebilir.
DOĞRU: TBK’nın 322’nci maddesine göre kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça, kiraladığı şeyi başkasına kiraya veremez. Ayrıca kullanma hakkını da başkasına devredemez. Hatta, bazı Yargıtay kararlarında kiracının kiraladığı evi yetkisi olmadan başkasına kiralaması (alt kiralama) dolandırıcılık suçu olarak değerlendirilmiştir.